„Wir sind Gewohnheitsmenschen und wollen keine Veränderungen“

Vergleicht man den heimischen Immobilienmarkt mit anderen in Europa, würden wir in einem gelobten Land leben. Gleichzeitig gebe es aber auch bei uns noch einiges an Verbesserungspotential, sind sich Real360 Immobilien-Geschäftsführer Achim Harrer, Konsumentenschützerin Ulrike Weiß und Mario Zoidl, Geschäftsführer VKB-Immobilien und Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Oberösterreichs, einig. Und auch bei den vorgeschlagenen Maßnahmen ist man gar nicht so weit auseinander.

Wie beurteilen Sie den aktuellen Immobilienmarkt?

ZoidlDer österreichische Immobilien-markt ist in Bezug auf Eigentum gut aufgestellt. Er hat sich seit der Finanzkrise sehr intensiv entwickelt, viele Investoren und Privatanleger haben in Immobilien investiert. Die Zinsen sind am Boden, wenn man ein bisschen ein Vermögen zur Verfügung hat, gibt es das starke Bestreben, einen Teil in Immobilien anzulegen – das geht von der Großmutter bis zu größeren Investoren. In jüngster Zeit hat der Trend ein bisschen nachgelassen – das hängt sicherlich auch mit den starken Baukostensteigerungen zusammen, seit 2005 gab es ein Plus von um die 36 Prozent. Die gewerblichen Geldgeber sind im Bereich Wohnimmobilie schon deutlich verhaltener.

HarrerDas sehe ich nicht so, die Nachfrage ist ungebremst. Aktuell kommen etwa viele institutionelle Investoren aus Süddeutschland und Wien, um bei uns in Linz zu investieren.

ZoidlWir spüren eine gewisse Sättigung. Die goldenen Zeiten, in denen alles in kürzester Zeit verkauft worden ist, sind vorbei – beim Verkauf des letzten Drittels einer Immobilie wird es häufig zäh. Anleger und Investoren haben früher ein ganzes Paket gekauft – jetzt ist das nicht mehr so, die Renditeaussichten sind nicht mehr so gut. Der klassische Investor geht auch nicht in die Wohnungsmiete, sondern ins Eigentum.

WeißJa, wir stehen im Bereich Kauf nicht schlecht da, aber wir könnten noch sehr viel mehr leistbare Mietwohnungen brauchen. Leistbarer Wohnraum wird in zentralen Lagen zunehmend knapp. Die Durchschnittsmieten steigen seit Jahren.

Was kann man dagegen tun?

WeißGarant für leistbares Wohnen ist der gemeinnützige Wohnbau – das sieht man auch in anderen Ländern, in denen man diesen Weg nicht mehr beschritten hat. Deutschland ist ein gutes Beispiel, wie es nicht funktioniert, das zeigt auch die aktuelle Diskussion in Berlin. Die Preistreiber in Österreich sind die stark steigenden Baukosten und daneben vor allem die hohen Grundstückspreise. Wegen Letzteren kann in manchen Bereichen in Linz und auch in anderen Städten nicht mehr gefördert gebaut werden.

HarrerWeiters sind auch noch die vielen Regulatoren bezüglich Nebenflächen ein Preistreiber. Ein Architekt hat mir kürzlich erklärt, dass man bereits 30 Prozent nicht vermietbare oder verkaufbare Nebenflächen rechnen muss – damit hat man eine effektive Nutzfläche von nur noch 70 Prozent, mit der man wirklich Einnahmen als Investor erzielen kann.

ZoidlIch könnte mich nicht erinnern, dass Wohnen irgendwann einmal günstig war. Natürlich kann es nie genug Wohnungen geben, aber wir sind in Oberösterreich auch im Bereich Miete sehr gut unterwegs. Der soziale Wohnbau muss von der Gemeinnützigkeit oder den Gemeinden kommen, da muss wirklich sozialer Wohnbau geschaffen werden und das muss nicht in so einer Güte passieren, wie es jetzt der Fall ist. Wir haben einen Standard bei der Ausstattung erreicht – von den Raffstores hin zur Dreifachverglasung, der Klimatisierung bis zur Wohnraumbelüftung –, der einfach nicht mehr funktioniert. Alles ist aus Edelstahl, es gibt Tiefgaragen, bereits ab dem dritten Stock muss ein Lift her – das sind Preistreiber. Und da rede ich noch gar nicht von den Nebenkosten, bei denen ich mich als Vermieter jedes Mal selber schrecke, wenn ich die Gemeindeabrechnung bekomme.

WeißDie Baukosten sind ein Thema, besonders im innerstädtischen Bereich haben die Gemeinnützigen mittlerweile viele Vorgaben. Grundsätzlich halte ich viele davon für gut, da sich sonst unterschiedliche Immobilienklassen entwickeln und das hat auch soziale Konsequenzen – es würde zu Straßenzügen kommen, die wir uns alle nicht wünschen, Stichwort Ghettoisierung. Dass es besonders günstig wäre, an der Stadtgrenze Rigipskartons aufzustellen, brauchen wir in unserer Zeit hoffentlich nicht mehr zu diskutieren. Natürlich kann man sich einzelne Vorschriften anschauen, etwa die Frage stellen: Muss wirklich jede Wohnung barrierefrei sein? Ein möglicher Ansatz könnte auch die modulare Bauweise sein, damit sich die Wohnungen besser an die Bedürfnisse anpassen. Aktuell gibt es einen großen Bedarf an kleinen Wohnungen, viele Menschen wohnen aber alleine in großen. Die Herausforderung ist ja, nicht nur genug, sondern auch die richtigen Wohnungen verfügbar zu haben. Beim Thema leistbares Wohnen gibt es einfach nicht den einen Schlüssel, den man reinsteckt, und alles ist gelöst.

ZoidlFür den leistbaren Wohnbau kann man bei der Bauausstattung schon Maßnahmen setzen, die niemandem wehtun. Ich denke da etwa an die Tiefgaragen im urbanen Bereich: Ein Drittel der Plätze wird gebraucht, zwei Drittel aber nicht. Die Leute, die mitten in der Stadt wohnen, wollen nicht mehr unbedingt ein Auto, sind froh, wenn sie öffentlich oder mit dem Rad fahren können.

HarrerDer Tiefgaragenplatz ist halt ein Preisthema. Wenn ich in der Innenstadt in einer 40 Quadratmeter großen Wohnung zu einem Gesamtmietpreis von 500 Euro lebe und zusätzlich 130 Euro für den Parkplatz zahlen soll, dann ist das noch einmal ein ordentlicher Brocken für jeden Mieter.

ZoidlAber was insgesamt leistbares Wohnen anbelangt: Wenn man eine günstige Wohnung will, findet man diese im gewerblichen, gerade auch im genossenschaftlichen Bereich sehr wohl auch noch. Mir ist es als privater Vermieter auch lieber, 50 Euro im Monat weniger zu bekommen und dafür keinen ständigen Wechsel zu haben. Viele Vermieter indexieren aus diesem Grund nicht einmal. In der Öffentlichkeit wird das oft anders dargestellt, aber viele Vermieter haben ein familiäres Verhältnis zu ihren Mietern.

WeißDas bestreite ich überhaupt nicht, vieles am Mietmarkt läuft sehr gut. Man merkt halt einfach die Preisentwicklung nach oben. Diese passiert aber nicht, weil die privaten Bauunternehmen oder die Vermieter etwas Böses wollen, sondern weil es der Markt hergibt. Und da sehe ich es als Aufgabe des Gesetzgebers, dass er sich überlegt, wie man auf die nicht so gut funktionierenden Dinge reagieren kann. Wenn einmal mehr als die Hälfte des Haushaltseinkommens fürs Wohnen draufgeht, wird es schwierig – und die Gruppe der Menschen, bei denen das so ist, wächst.

ZoidlFür ein gutes, durchaus noch ausbaufähiges Projekt halte ich in diesem Zusammenhang das von der Landesregierung geförderte „Junges Wohnen“. Die Preise können sich auch junge Erwachsene leisten. Absolut gar nichts halte ich davon, wenn Beamte mit 5.000 Euro Bruttoverdienst in einer ausbezahlten Sozialwohnung leben. Man wir das nie ganz verhindern können, aber die soziale Treffsicherheit muss genauer werden.

WeißWas die soziale Aufteilung anbelangt: Im allerbesten Fall haben wir in jedem Wohngebäude eine soziale Durchmischung.

ZoidlDas ist ein ganz wichtiges Thema, mit dem sich viele meiner Kunden sehr intensiv beschäftigen. Das geht auch so weit, dass man sich mit dem Glaubensbekenntnis auseinandersetzen muss. Denn bestimmte Menschen wollen mit gewissen Gläubigen nicht zusammenwohnen und das muss man als Vermieter erkennen. Im gemeinnützigen Wohnbau ist das komplett egal, da wird einfach angefüllt und dann kommt es zu den sozialen Themen.

Garant für leistbares Wohnen ist der gemeinnützige Wohnbau – das sieht man auch in anderen Ländern, in denen man diesen Weg nicht mehr beschritten hat.

Ulrike Weiß Leitung Konsumentenschutz, AK OÖ

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