Geförderter Wohnbau: Quo vadis?

Wohnen mit Blick auf den Attersee. Dank der im Seengebiet tätigen gemeinnützigen Wohnbauvereinigung GSG ist das auch für Menschen mit kleineren Brieftaschen noch möglich. In Zeiten der Niedrigzinsphase und engen gesetzlichen Rahmenbedingungen werde das aber immer schwieriger. Geschäftsführer Stefan Haubenwallner darüber, wie die GSG den gestiegenen Anforderungen nachkommt und welche Steuerungen es von Seiten der Politik für die Zukunft braucht.

Wer über das Areal des Wohnbauprojektes „Lenzing Mitte“ spaziert, geht durch eines der größten Wohnbauprojekte Oberösterreichs. In mehreren Etappen und einer Gesamtbauzeit von rund zwei Jahren baute die GSG – Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft für den Bezirk Vöcklabruck – 147 Wohnungen in verschiedenen Ausführungsvarianten. Die Wohnungen werden als Eigentum, zur Miete mit nachträglicher Kaufoption, zur Miete sowie als „Junges Wohnen“ für die jüngere Generation als Startwohnung angeboten. „Wir haben Wohnraum bedarfsorientiert für alle Anspruchsgruppen geschaffen“, erzählt Geschäftsführer Stefan Haubenwallner beim Spaziergang über das Areal und nennt genau diesen Punkt auch als wesentliches Erfolgsrezept für die zukünftige Schaffung von Wohnraum.

Bauen in der Region

Die GSG als Tochterunternehmen der Lenzing AG schafft seit 80 Jahren Wohnraum. Das Unternehmen wurde 1938 zum Zweck der Versorgung der Mitarbeiter der Lenzing AG gegründet und erhielt 1941 die Gemeinnützigkeit. Im Laufe der Jahre ist als Ergänzung zur Planung und Errichtung von mehrgeschossigen Wohnhäusern und Reihenhäusern der Kommunalbau dazugekommen: „Damit sind wir Komplettanbieter und können von der Krabbelstube bis zum Altenheim alles bauen.“ Aktuell verwaltet die GSG rund 5.400 Verwaltungseinheiten, wozu neben Wohnungen etwa Tiefgaragen oder Geschäftslokale zählen. Die Digitalisierung sei eine große Herausforderung. „Die Menschen sind es gewohnt, Dienstleistungen und Service bis zu einem gewissen Grad rund um die Uhr zu bekommen – wir müssen uns dynamisch weiterentwickeln“, sagt Haubenwallner und nennt als Beispiele einen Onlinezugang zur Betriebskostenabrechnung sowie Drohnenaufnahmen für 3D-Planungen. Die GSG ist im Seengebiet bis ins Salzkammergut in Richtung Salzburg sowie bis Wels-Land tätig: „Wir bauen mit den Gemeinden und für die Menschen in der Region, die eine etwas kleinere Brieftasche haben.“ Auf die Regionalität ist die GSG stolz. „Die Menschen sollen ihre Hausverwaltung in einem vernünftigen geographischen Abstand erreichen. Außerdem kreieren wir eine regionale Wertschöpfung durch die Zusammenarbeit mit Firmen in der Nähe und verursachen keine unnötig hohe CO2-Bilanz“, erklärt Haubenwallner, warum Angebote zur Erweiterung des geographischen Tätigkeitsbereiches bisher abgelehnt wurden.

Mit den gewerblichen Bauträgern gebe es ein gutes Nebeneinander, jeder bediene ein anders Marktsegment. Die Arbeit für gemeinnützige Wohnbauunternehmen werde aber in der Tiefzinsphase schwieriger, weil immer mehr Private ins Realeigentum flüchten und am Wohnmarkt auftauchen. Diese Aktivitäten müsse man steuern: „Da wird sehr viel gewidmetes Bauland verkauft, das dann nicht mehr verfügbar ist und wir wissen auch nicht, ob und wann Projekte auf den Markt kommen.“ Im Seengebiet spüre man die Knappheit der Grundstücke noch einmal deutlicher: „Grundstücke werden zu Preisen verkauft, die mit dem tatsächlichen Verkehrswert überhaupt nichts mehr zu tun haben.“ In Österreich werde man vorerst keine Blasenbildung wie in Amerika erleben. Es gebe aber Mikromärkte, wo sich die Preisspirale massiv nach oben dreht. „Besonders im Seengebiet werden Wohnungen oft zur Geldanlage gekauft und stehen dann teilweise leer.“

Haubenwallner sieht daher die Politik gefordert und nennt als einen Punkt die Schaffung von gemeinde- und regionenübergreifenden Raumordnungskonzepten: „Wir müssen bei der örtlichen Raumentwicklung vom Kirchturmdenken wegkommen.“ Es müsse festgelegt werden, wo sich Wohnbau entwickeln soll und dort sollten für den geförderten Wohnraum diverse Flächen über Verträge oder Sonderwidmungen vorgesehen werden. Jetzt gebe es in gewissen Gemeinden im Seengebiet mit bis zu 60 Prozent Zweitwohnsitzen für die Einheimischen oft nicht mehr genug leistbaren Wohnraum. Zusätzlich sei in Vöcklabruck, der zweitstärksten wirtschaftlichen Region Oberösterreichs, mit Zuzug zu rechnen. Große Leitbetriebe seien auf Wachstumskurs. „Mit langfristigen Raumordnungsüberlegungen könnten wir Wohnraum für Menschen in der Region, aber auch Zweitwohnbesitzern schaffen. Wir brauchen beides, denn die Zweitwohnsitze finanzieren die Infrastruktur mit und beleben auch den Tourismus.“ Aufgrund der Grundstücksknappheit müsse man weiterhin auf die Verdichtung und Nachverdichtung von Wohnraum im Zentrum setzen. Dort könne man wegen der bereits bestehenden Infrastruktur kostengünstiger bauen. Weiters sei die Nutzung von leerstehenden Objekten ein nachhaltiger Umgang mit den vorhandenen Ressourcen: „Wir müssen sorgfältiger darauf schauen, dass wir nicht alles zubauen, während in Kernzonen Objekte leer stehen und Grundstücke brach liegen.“

„Wir müssen bei der örtlichen Raumentwicklung vom Kirchturmdenken wegkommen und gemeinde- und regionenübergreifend Konzepte entwickeln.“

Stefan Haubenwallner Geschäftsführer, GSG – Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft für den Bezirk Vöcklabruck

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