Ende der 90er Jahre kauft Familie Wimmer (Name von der Redaktion geändert) eine 110 Quadratmeter große Neubau-Eigentumswohnung mit Gartenzugang im Zentrum von Linz. Heutzutage kostet ein vergleichbares Eigenheim in der Gegend mindestens doppelt so viel – wenn nicht deutlich mehr. Kaum andere Preisentwicklungen werden ähnlich oft und emotional diskutiert wie jene von Immobilien. „Wir haben seit 2008 eine stark überdurchschnittliche Preisentwicklung“, sagt Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen. Die Preissteigerung pro Jahr betrug seitdem ungefähr sechs Prozent, seit der Coronakrise beschleunigte sich die Entwicklung noch – auf bis zu zehn Prozent im ersten Halbjahr 2021.

Hauptgrund dafür ist für Amann das Kapitalmarktumfeld. „Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ist es für Projektentwickler:innen sehr risikoarm, zu bauen, auch ohne die Verwertung bereits in der Tasche zu haben. Auf der Seite der Käufer:innen ist es ähnlich, für Einzelpersonen und Institutionen ist es äußerst günstig, Immobilienkäufe zu finanzieren“, sagt er. Immobilienprojekte werden gerne von Banken finanziert. Dazu kommt: Die meisten alternativen Veranlagungen sind ziemlich unattraktiv oder hochspekulativ. „Mit Kapitalmarktprodukten liegt man bei den Renditen unter der Inflationsrate, die Aktienmärkte sind in Österreich nicht besonders beliebt mit ihrer Volatilität“, erklärt Amann. Aus diesen Gründen fließt derzeit viel Kapital in den Immobilienmarkt, was die Nachfrage weiter befeuert. Einen Trendwandel sieht er aus jetziger Sicht nicht. Auch der Krieg in der Ukraine könnte sich auf die Preissituation auswirken. „Durch den Krieg werden die Karten vermutlich neu gemischt. Wir rechnen mit verstärkter und bleibender Zuwanderung sowie vermehrter Unsicherheit. Beides könnte die Preisentwicklung weiter anfachen“, sagt Amann.

„Investor:innen könnten Preisrückgang aushalten“ 

Dennoch: 2021 veröffentlichte die Österreichische Nationalbank (OeNB) eine Studie, in der vor einer Überhitzung des Marktes gewarnt wird. Banken würden Kredite zur Finanzierung von Immobilien zu locker vergeben, sowohl die Zahl dieser Kredite als auch die Wohnimmobilienpreise seien in Österreich im Vergleich zu Europa auffällig. Man sehe „Hinweise auf eine zunehmende Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes“, die in der Vergangenheit oft zu Wohlstandsverlusten in anderen Ländern geführt hätte. Der Geschäftsführer einer Immobilienagentur, der namentlich nicht genannt werden will, spricht sogar von einer Blase, die irgendwann platzen werde, davor könne die Entwicklung aber noch jahrelang weitergehen. Amann schätzt dieses Risiko hingegen als gering ein. „Wenn es zu einer Krise käme und die Preise tatsächlich sinken würden, dann trifft es in erster Linie die Investor:innen, die einen Preisrückgang auch aushalten“, sagt er. Problematisch werde es, wenn viele Investor:innen mit spekulativer Absicht und hohem Fremdfinanzierungsanteil Immobilien kaufen, die Preise dann deutlich sinken und dadurch auch Banken ins Trudeln geraten. Amann: „Das ist aber sehr unwahrscheinlich.“ Derzeit würden Immobilien hierzulande ohnehin mit relativ hohem Eigenkapitalanteil finanziert. Allerdings: Insgesamt werde derzeit mehr gebaut, als für die Wohnversorgung für die Bevölkerung benötigt wird. „Ein erheblicher Teil der verkauften Wohnungen ist nicht für die Nutzung vorgesehen, sondern für Anleger“, sagt Amann.

Mietpreise steigen weniger schnell  

Wie wirkt sich die steigende Preisentwicklung auf die Mieter:innen aus? Die Mieten steigen in einem deutlich geringeren Ausmaß als die Eigentumspreise – derzeit und vermutlich in Zukunft weiterhin knapp über den Inflationsraten. Hinsichtlich der Bauträger habe Österreich – und besonders Oberösterreich – mit dem System des gemeinnützigen Wohnbaus ein sehr gut funktionierendes System. Gemeinnützige Bauvereinigungen sind mittlerweile wesentliche Player am Markt. „Wohnbauförderungen und der gemeinnützige Wohnbau in Oberösterreich sind ganz eindeutig ein Best-Practice-Beispiel, wofür wir international beneidet werden“, sagt Amann. Im Koalitionsvertrag der neuen Regierung in Deutschland wird angepeilt, das österreichische System wiedereinzuführen – für den Experten ein klares Zeichen dafür, dass man hierzulande am richtigen Weg ist.

Für Oberösterreichs Wohnbaulandesrat Manfred Haimbuchner ist die Schaffung von leistbarem Wohnraum „eine der wichtigsten Aufgaben in der Politik“. In den vergangenen Jahren sei es trotz der steigenden Immobilien- und Baukosten durch ein hohes Maß an Bedarfsdeckung durch sozialen Wohnbau gelungen, die Mietpreise insgesamt im Rahmen zu halten. „Durch die Maßnahmen, die wir im Bereich der Wohnbauförderung treffen, liegt Oberösterreich bei der Nettomiete um etwa sieben Prozent unter dem bundesweiten Durchschnitt“, sagt Haimbuchner. Als die wichtigsten Maßnahmen der vergangenen Jahre sieht er neben der „kontinuierlichen Schaffung neuen leistbaren Wohnraums“ auch die Sanierungsoffensive.

Als weitere Schwerpunkte nennt Haimbuchner Nachhaltigkeit und ökologische Verträglichkeit. „Zusätzlich haben wir in den letzten zwei Jahren mit dem Wohnungssicherungspaket für Leistungsträger viel Druck von den Oberösterreicherinnen und Oberösterreichern genommen.“ Steigende Grundkosten und die erhöhten Energie- und Brennstoffpreise seien globale Probleme, die nur auf überregionaler Ebene zu lösen seien. „Es ist jedoch unsere Aufgabe, die Auswirkungen dieser Probleme auf unsere Landsleute abzufedern, dafür muss man finanzielle Mittel in die Hand nehmen, zielführende Ideen in die Praxis umsetzen und gut mit der heimischen Bauwirtschaft zusammenarbeiten“, sagt Haimbuchner. 

Dort sei die Stimmung angesichts der laufenden Geschäfte sehr gut, so Amann. „Es gibt zwar Beschwerden, dass die Rohstoffpreise durch die Decke gehen, angesichts der Preisentwicklung bei Wohnungen ist es aber dennoch möglich, profitable Projekte umzusetzen“, sagt Amann. Aber auch die Baubranche habe mit einem Fachkräftemangel zu kämpfen. „Es wird tendenziell schwieriger, Mitarbeiter:innen und Subunternehmen aus dem benachbarten Ausland nach Österreich zu bringen, da auch auf deren Heimatmärkten die Konjunktur gut läuft“, erklärt der Experte. Manche würden es dann vorziehen, in der Heimat einen Job anzunehmen.

Eine gute Stimmung in der Branche können die beiden Immobilienexperten Jürgen Schannen und Michael Schwarzl von Atelier76 bestätigen – zumindest wenn es um bestimmte Objekte geht. „Stark nachgefragt sind Immobilien in guten Lagen, kleine Anlegerwohnungen, die sich ideal zur Vermietung eignen, und Immobilien im Speckgürtel größerer Städte“, sagt Schannen. „Schlecht gehen Lagen an stark befahrenen Straßen, abgelegenen Orten ohne öffentliche Verkehrsanbindung sowie Objekte ohne Freiflächen – abgesehen von historischen Altbauwohnungen im Stadtkern“, ergänzt Schwarzl. Das Tätigkeitsfeld von Atelier76

geht über die klassische Maklertätigkeit hinaus – die beiden Gründer sind auch Baumeister, Projektentwickler, Techniker und Gutachter. Grundsätzlich sei spürbar, dass sich die Finanzierungsrichtlinien deutlich verschärft haben und die Gehälter der Kaufinteressierten nicht mit der Preissteigerung Schritt halten konnten. Schwarzl: „Besonders im niedrigen bis mittleren Preissegment haben die Interessierten oft Probleme, die für eine Finanzierung benötigten Eigenmittel aufbringen zu können.“ Aufgrund der hohen Sanierungskosten im Altbestand und des starken Mieterschutzes in Österreich beobachten die beiden Experten, dass sich viele Eigentümer:innen die Vermietung „nicht mehr antun“ wollen und ihre Wohnung lieber leer stehen lassen. „Es wäre notwendig, das Mietrecht zu reformieren und für die Eigentümer:innen auch Anreize zu schaffen, Altobjekte zu sanieren und dem Markt wieder zur Verfügung zu stellen“, sagt Schwarzl.

„Dynamik am Markt wird wieder zunehmen“

Auch für Schannen und Schwarzl ist eine Preissenkung derzeit kurzfristig kaum realistisch. „Nicht nur die Materialpreise sind aufgrund von Corona sowie kriegsbedingten Lieferschwierigkeiten derzeit sehr hoch, auch Energiepreise für Strom und Gas bewegen sich auf sehr hohem Niveau“, erklärt Schannen. Dazu kommen Indexierungen bei Löhnen und Gehältern, immer höhere technische und energetische Anforderungen und Normen. Zusätzlich sei der Markt an guten Immobilien nahezu leer gekauft, was diese noch teurer mache. „Wer nicht muss, verkauft derzeit auch nicht“, sagt Schannen. Die beiden Experten erwarten aber, dass der Markt wieder an Dynamik zunimmt, wenn sowohl Private als auch Unternehmen nicht benötigte Grundstücke und Nebenwohnsitze aus verschiedensten Gründen wieder verkaufen. Schwarzl: „Niedrigere Preise sehen wir aber dennoch nur in B-Lagen sowie bei Immobilien, deren Grundrisse nicht mehr zeitgemäß sind oder die über keine Freiflächen oder brauchbare Infrastruktur im Nahbereich verfügen.“_