Finanzierung: Worauf können wir bauen?

0,05 Prozent. So tief war der Leitzins noch nie. Günstiger als jetzt können Finanzierung demnach kaum noch werden. Der perfekte Zeitpunkt also, um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen? Eine Frage, der wir im Gespräch mit Hypo Oberösterreich Generaldirektor Andreas Mitterlehner auf den Grund gehen.

Sie ist die Wohnbaubank des Landes. 3,7 Milliarden Euro Finanzierungsvolumen hat die Hypo Oberösterreich (zum Stichtag 30. Juni dieses Jahres) für den Wohnbau zur Verfügung gestellt. Wir treffen uns zum Interview mit Generaldirektor Andreas Mitterlehner in seinem Büro im fünften Stock der Bankzentrale an der Linzer Mozartkreuzung. Von hier aus sieht der gebürtige Helfenberger fast bis Urfahr, wo er sich selbst gemeinsam mit seiner Frau ein Haus gekauft hat.

Die Schaffung eines Eigenheims ist meist die größte Investition im Leben einer Privatperson. Wie lässt sich eine derart langfristige Investition mit einer Zeit vereinbaren, die immer kurzlebiger wird?

Ich glaube, dass Wohnen nach wie vor ein ganz wichtiger Wert ist. Jeder Mensch hat Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden. So gesehen – bei allen Veränderungen, die wir erleben – wird Wohnen eines der wichtigsten Bedürfnisse der Menschen bleiben und bringt auch eine gewisse Stabilität ins Leben.

Welche Trends beobachten Sie im Wohnbau?

Zum einen hat sich die Entwicklung im ökologischen Bereich weiter fortgesetzt - Energiekennziffern und auch alternative Wärmequellen sind ein großes Thema geworden beim Wohnbau. Zum anderen merken wir ganz stark eine Zentralisierung und Urbanisierung. Die Idealvorstellung vieler ist es, am Stadtrand zu wohnen – wo man auf der einen Seite den Vorteil der Stadt genießen kann, auf der anderen Seite zumindest landschaftlich betrachtet schon fast am Land wohnt. Dementsprechend werden gerade um den Zentralraum sehr stark Wohnungen gesucht und Häuser gebaut.

Was bedeutet dieser Trend der Urbanisierung für den ländlichen Bereich?

Das stellt für den Peripheriebereich eine Herausforderung dar, mancher Ort am Land tut sich relativ schwer mit den bestehenden Immobilien. Hier wird man entsprechende Antworten finden müssen, wie man damit umgeht. Man merkt es auch bei den Zweitwohnsitzen: Viele ältere Menschen ziehen zurück in die Stadt und so findet man wieder etliche Ferienhäuser am Land. Aber ich glaube, das ist der Zug der Zeit.

Apropos Zug der Zeit. Die Wohnbauförderung wird immer wieder diskutiert – vor allem in Zusammenhang mit einer Steuerreform. Ist sie nicht mehr zeitgemäß?

Ich glaube, dass die Wohnbauförderung etwas sehr Wichtiges ist – nicht nur volkswirtschaftlich gesprochen. Denn die Wohnbauförderungen in den jeweiligen Bundesländern – wie auch in Oberösterreich – machen gutes und somit leistbares Wohnen möglich. So gesehen ist die Wohnbauförderung ein ganz wichtiger Impulsgeber für den Wohnbau.

Entscheidet man sich für den Hausbau oder den Kauf einer Immobilie, kommt gleichzeitig die Frage nach dem optimalen Partner für die Finanzierung auf. Wo liegen die Unterschiede der Banken, wie kann man sich als Bank von anderen abgrenzen?

Ein Hausbau oder auch der Kauf einer Eigentumswohnung stellt heute tatsächlich die wahrscheinlich größte Investition eines Menschen oder einer Familie dar. Und aus dem heraus ist es ganz wichtig, dass man sich sehr intensiv damit auseinandersetzt. Eine Bank wie die Hypo Oberösterreich, die seit vielen Jahren Experte beim Thema Wohnbaufinanzierung ist, kann sich daher auch als Berater und Begleiter anbieten. Weil es nicht nur darum geht, dass man Kreditkonditionen miteinander vergleicht. Ein Finanzierungsangebot muss individuell abgestimmt sein auf die jeweiligen Bedürfnisse und Lebensumstände einer Familie – es sollte also ein maßgeschneidertes Finanzierungsangebot erarbeitet werden. Ein Angebot, das auch auf die Zukunftsperspektiven einer Familie abgestimmt ist und alle Förderungsmöglichkeiten berücksichtigt. Das heißt, ein Finanzierungspaket im Wohnungskauf oder Hausbau ist tatsächlich etwas, das man heute nicht nebenbei machen kann, sondern wofür man sich Zeit nehmen muss, viel Erfahrung haben muss und so gesehen können wir das in guter Form anbieten – wie vielleicht durchaus auch andere Banken.

Der Wettbewerb der Banken läuft also nicht über die Konditionen sondern über die Dienstleistung?

Ich glaube, dass die Konditionen aufgrund der Marktdichte der Banken wahrscheinlich relativ ähnlich gelagert sind und dass man daher nicht im großen Maße differieren wird. Sehr wohl gibt es aber einen Unterschied in der Beratung und Servicequalität. Man wird also genau merken, ob eine Bank mit diesem Geschäft sehr intensiv verbunden ist und aus der Erfahrung heraus die Berater entsprechend gute Anleitungen geben können. Deshalb ist nicht der Preis allein entscheidend.

Verglichen werden die Konditionen aber dennoch, oder?

Ja, natürlich, das ist völlig normal und würde ich genauso machen. Es geht hier schließlich um sehr große Summen für den Einzelnen. Man muss hier aber – wie gesagt – nicht nur die Kreditkonditionen miteinander vergleichen, sondern auch die konkreten Leistungen, die dahinter stehen. Beginnend von Laufzeiten, Rückführungsplänen und dergleichen. Das nötige Vertrauen zum Berater ist also entscheidend.

Wohnbaukredite haben meist eine Laufzeit von circa 20 bis 30 Jahren. Hat die Hypo Oberösterreich so langfristige Einleihungen, um diese langfristigen Kredite refinanzieren zu können?

Ja, wir stehen in der guten Situation, dass wir uns – entgegen vielen anderen Banken - am Kapitalmarkt in sehr großer Dimension re- finanzieren. Und das bedeutet, dass wir hier tatsächlich auch sehr langfristige Kredite anbieten können, weil wir die entsprechend langfristigen Refinanzierungen haben. Wir refinanzieren uns nicht nur über Spar- oder Giroeinlagen, sondern eben auch über Wohnbauanleihen, über Pfandbriefe und die haben auch eine sehr, sehr lange Laufzeit, sodass wir also durchaus in guter Form 20-, 25-, 30-jährige Kredite anbieten können.

Wohnbauanleihen werden sehr stark nachgefragt – warum?

Wohnbauanleihen bieten auch einen Steuervorteil – die Zinszahlungen sind bis vier Prozent KEST-befreit. Deshalb sind sie auch für Anleger hochinteressant. Wir offerieren eigene Wohnbauanleihen an, und zum anderen können wir hier in Verbindung mit dem Steuervorteil die Bonität der Hypo Oberösterreich anbieten, die derzeit die beste in Österreich ist, sodass sich ein Anleger auch keine Sorgen machen muss um die Rückzahlung dieser Anleihe.

Zum 30. Juni 2014 betrugen die Ausleihungen rund 5,7 Milliarden Euro. Wie hoch ist davon der Anteil der Wohnbaufinanzierungen?

Wir haben bei unseren Krediten einen sehr hohen Anteil an Wohnbaufinanzie- rungen – das beläuft sich auf etwa 65 Prozent oder in absoluten Ziffern ausgedrückt sind das 3,7 Milliarden Euro Finanzierungsvolumen, die wir für den Wohnbau zur Verfügung gestellt haben, sowohl an Großkunden, aber natürlich auch an sehr viele Privatkunden.

Wie viel von den Wohnbaufinanzierungen entfallen auf Privatkunden und Wohnbauunternehmen?

Der Großteil entfällt auf Privatkunden. Von den 3,7 Milliarden Euro haben wir Mitte des Jahres 2,8 Milliarden für Privatfinanzierungen zur Verfügung gestellt und etwa 900 Millionen Euro sind auf große Wohnbauunternehmen, also gemeinnützige Wohnbauträger, entfallen.

Und wie hoch sind die Anteile, die grundbücherlich sichergestellt sind?

Weil die Finanzierungen sehr lange laufen, brauchen wir hier natürlich auch die notwendigen Sicherheiten und aus dem heraus sind fast alle grundbücherlich gesichert. Wir haben etwa eine 90-prozentige hypothekarische Besicherung bei diesen Kreditierungen.

Gibt es viele Häuslbauer, die mit den Raten rückständig werden, nicht mehr zahlen können und wo es in Folge dessen zur Hausversteigerung kommt?

Wir haben zwar sehr, sehr viele Kunden, glücklicherweise kommt das aber bei uns insgesamt gesehen sehr selten vor. Aber es kann natürlich durch gewisse Lebensumstände auch einmal zu Problemen kommen und dann sind wir darum bemüht, dass wir mit den Betroffenen hier gute Lösungen finden, wie wir eine solche Situation miteinander durchstehen können.

Was sind das für gute Lösungen?

Hier gibt es zum einen die Möglichkeit, dass man bei einem Engpass die Tilgungsraten aussetzen kann und diese dann am Ende der Laufzeit wieder anhängt oder hier auch mal Stundungen und dergleichen vereinbart. Sprich – es wird meistens irgendeine Lösung gefunden, die machbar ist. Ganz selten kann es passieren, dass auch eine solche Lösung nicht mehr möglich ist.

Gibt es eine Art Faustregel dafür, wie viel man sich – je nach Einkommen – das Wohnen kosten lassen kann?

Ich glaube, eine pauschale Faustregel in dem Sinn gibt es nicht, sondern es ist tatsächlich von Fall zu Fall unterschiedlich. Weil darauf abzustellen ist, welche Belastungen tragbar sind. Wichtig ist, dass man noch vernünftig leben kann: Die Rückführungen und Belastungen sollten nicht so weit einschränken, dass man überhaupt keinen Lebensstandard mehr hat. Und so gesehen wird das von Fall zu Fall etwas differieren, aber auch hier haben wir gute Erfahrungswerte, die wir dann mit dem Kunden gemeinsam durchgehen, damit er abschätzen kann, was vernünftiger Weise übrig bleiben soll als Reserve.

Sie haben vorhin erwähnt, dass der Anteil der Wohnbaufinanzierungen bei der Hypo sehr hoch ist. Haben Sie Angst davor, dass so wie vor einigen Jahren in Amerika durch die Immobilienkrise auch bei uns in Europa der Immobilienmarkt verfällt und zu enormen Wirtschaftsschwierigkeiten führen könnte, und die Hypo mit dem riesigen Immobilienfinanzierungsvolumen da- mit stark getroffen werden könnte?

Diesbezüglich haben wir überhaupt keine Ängste, weil wir in einer ganz anderen Situation sind als in Amerika. Was wir in Amerika vor fünf Jahren erlebt haben, so etwas wird es in Österreich nicht geben können. Dort hat man sozusagen tatsächlich auf Luft oder Sand gebaut und finanziert, indem man Kunden Kredite gegeben hatte, wo man schon wissen musste, dass sie nicht zurückgezahlt werden können. Dort hat man auch aufgrund von erwarteten steigenden Immobilienpreisen gekauft und finanziert – all das gibt es in Österreich nicht. Da haben wir eine ganz andere Kultur sowohl von den Kunden als auch von den Banken.

Die Zinsen sind derzeit sehr niedrig. Wie lange schätzen Sie, wird das noch so bleiben? Ist es sinnvoll, jetzt einen Fixzinssatz zu vereinbaren und sich damit einen niedrigen Zinssatz für einen längeren Zeitraum zu sichern? Oder ist der Aufschlag für einen Fixzinssatz doch zu hoch?

Die Frage, wie die Zinsen in weiterer Zukunft aussehen, kann im Grunde niemand wirklich seriös beantworten. Aus der jetzigen Sicht können wir davon ausgehen, dass in den nächsten zwei, drei Jahren dieses sehr tiefe Zinsniveau wahrscheinlich erhalten bleiben wird. Und erst dann, wenn die Wirtschaft oder die Konjunktur in Europa anzieht, werden auch die Zinsen wieder steigen. Insgesamt gesehen glauben wir aber schon, dass es durchaus Sinn machen kann für einen Kunden, sich hier auch mit einem Fixzinssatz abzusichern. Wenn man dabei von einer zehnjährigen Laufzeit spricht, würde man derzeit vielleicht mit ungefähr drei Prozent rechnen können und damit hat man eine fixe Kalkulationsgrundlage für die nächsten zehn Jahre. Und wenn wir in die Vergangenheit schauen, dann haben wir durchaus Zinsniveaus gehabt, die deutlich über den drei Prozent gelegen sind und wir kalkulieren hier ja auch die Belastungsfähigkeit des Kunden, wie es etwa wäre, wenn die Zinsen bei vier Prozent liegen würden. Momentan profitiert der Kreditnehmer von extrem tiefen Zinsen, das wird einmal die nächsten zwei, drei Jahre so bleiben. Was dann sein wird, lässt sich noch nicht einschätzen, aber irgendwann werden sie auch wieder steigen und bei 20- bis 30-jährigen Laufzeiten ist das mehr oder weniger ziemlich sicher.

Was würden Sie machen?

Ich glaube schon, dass es Sinn macht, zumindest einen Teil mit einem Fixzinssatz zu finanzieren. Weil damit auch eine klare Kalkulationsgrundlage für die Zukunft gegeben ist. Es sind ja auch die Fixzinssätze historisch total niedrig - wenn man also für zehn Jahre vielleicht drei Prozent kalkulieren kann, dann hat das durchaus einen gewissen Reiz, das zu tun.

Günstiger als jetzt können Finanzierungen kaum noch werden. Könnte man glatt sagen, dass man dumm wäre, wenn man jetzt nicht investiert?

Da gibt es eine einfache Regel: Man soll einen Kredit nur dann nehmen, wenn man ihn wirklich benötigt. Sich durch die niedrigen Zinsen dazu verleiten lassen, sich mehr anzuschaffen als man tatsächlich auch braucht oder vertragen könnte, macht keinen Sinn. Also soll man sich die gute Situation nutzbar machen und sich darüber freuen, dass man momentan sehr geringe Zinsbelastungen hat und diese Spielräume vielleicht auch dafür nützen, dass man den Kredit etwas schneller zurückzahlt.

Wenn es aber nun um die Entscheidung geht: Heute Haus bauen oder in drei Jahren – dann würden Sie eher zu heute raten?

Aufgrund der derzeitigen Zinssituation – wenn jemand wirklich Haus bauen möchte – dann ist momentan die Situation für die Kreditierung eine sehr gute. Und dann glaube ich schon, dass vieles dafür spricht, jetzt bereits zu starten und nicht noch zwei oder drei Jahre zu warten. Weil die Belastungen derzeit relativ überschaubar sind.

Früher wurden viele Hausfinanzierungen mit Schweizer-Franken-Krediten gemacht. Bietet die Hypo OÖ solche Finanzierungsmodelle noch für neue Projekte an?

Die Schweizer Franken spielen in der neuen Kreditierung am österreichischen Markt keine Rolle mehr, weil diese in der Vergangenheit für viele Kunden zu Prob- lemen geführt haben – nachdem der CHF sich im Kurs zum Euro anders entwickelt hat als von vielen erwartet und erhofft. Aus dem heraus hat auch die Bankenauf- sicht die klare Devise ausgegeben, dass das künftig nicht mehr getan werden soll oder darf. Sozusagen gibt es eigentlich keine Neukreditierungen mehr im CHF, wir haben aber auch in der Vergangenheit in der Hypo Oberösterreich sehr zurück- haltend diesbezüglich agiert. Wir haben sehr geringe Franken-Kreditierungen in unserem Haus. So gesehen haben wir da- mit auch keine wirklichen Probleme. Und zum anderen wäre in der jetzigen Situa- tion ein CHF-Kredit auch von den Zinsen heraus nicht mehr günstiger.

Empfehlen Sie daher Kreditnehmern, die noch CHF-Kredite haben, einen Umstieg in den Euro?

Das ist eine Frage, die ausgesprochen schwierig zu beantworten ist. Derzeit haben wir die Situation, dass die Schweizer Nationalbank den Kurs stützt und man davon ausgehen darf, dass die 1,20 auch halten werden. Und so gesehen wird es auch eine Erwartungshaltung des Kunden sein, ob er glaubt, dass der CHF vielleicht wieder schwächer werden könnte. Wir machen hier keinen Druck auf unsere Kunden. Aber hier jemandem etwas zu raten, was man nicht genau weiß, ist ungemein schwierig. Es ist jedenfalls so, dass man jetzt bei einem Umstieg auch zinsmäßig nichts verlieren würde und vielleicht dadurch ein Umstieg da oder dort interessant sein könnte.

Wie steht es um die Wertigkeit der Immobilien – ist der Höhepunkt schon erreicht? Oder sind immer noch Wertzuwächse zu erwarten?

Wir haben in den letzten Jahren stark steigende Immobilienpreise gesehen und auch der Markt hat sich hier nach oben entwickelt. Ich glaube, das muss man etwas differenziert betrachten. Es gibt manche Märkte in Österreich, die schon an der Spitze waren und vielleicht auch relativ teuer geworden sind – zum Beispiel Wien. Insgesamt gesehen meinen Experten aber, dass wir in Österreich sicherlich noch keine wirklich überhitzte Situation haben. Also keine Immobilienblase. Aber die Spielräume nach oben sind mehr oder weniger ziemlich ausgeschöpft.

Kommen wir zu einem heiklen Thema: der Name Hypo. Was fühlen Sie als Generaldirektor der Hypo Oberösterreich, wenn Sie auf einem Plakat lesen: „Lasst die Hypo sterben!“?

Wir haben uns natürlich über diese Plakatierung sehr geärgert. Jene, die das plakatiert haben, hätten wissen müssen, dass es unterschiedliche Hypos gibt. Wir haben dann auch entsprechend dagegen agiert, und die Plakate wurden schließlich abgenommen. Wir selber haben eine Kampagne gestartet, mit der wir unsere Differenzierung zur Alpe-Adria kommunizieren. Wir sind schließlich das genaue Gegenbeispiel. Tatsächlich sind wir gar nicht miteinander verbunden, haben aber eine teilweise Namensgleichheit.

„Sicherheit, Verantwortung und Transparenz sind Werte, die wir täglich leben. Wir sind seit über 120 Jahren die Bank des Landes OÖ. Wir schaffen mehr Wert!“, lautet also ein Werbeslogan der Hypo Oberösterreich, um sich von der Hypo Alpe Adria klar abzugrenzen. Was verstehen Sie unter diesen Werten, damit Sie mehr Wert schaffen?

Eine Bank hat an erster Stelle die Aufgabe, Sicherheit und Vertrauen einem Kunden anbieten zu können – auch über eine langfristige Zukunftsperspektive. Die Solidität, die Sicherheit einer Bank, ist daher von extremer Wichtigkeit. Nicht nur für jene Kunden, die Gelder hier veranlagen, sondern umgekehrt gesprochen auch für einen Kreditnehmer, der davon ausgehen darf, dass die Bank in den nächsten zehn, fünfzehn, zwanzig Jahren sich hier in guter Form weiterentwickeln wird. Und ich glaube, all das kann die Hypo Oberösterreich tatsächlich in bester Form anbieten. Das wird uns auch durch unser Rating bestätigt. Wir haben im Sommer ein A-Plus bekommen, sind damit derzeit die bestbewertete Universalbank in Österreich. Und so gesehen glaube ich, dass wir hier etwas mitbringen, was für jeden Kunden von extremer Wichtigkeit ist – neben einem guten Service, einer guten Beratung: nämlich Stabilität und Sicherheit, wo man davon ausgehen kann, dass das auch in den nächsten Jahren immer gegeben sein wird.

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